Sở Hữu Chung Riêng Đối Với Nhà Chung Cư

Gần đây cư dân sinh sống tại một số khu chung cư cao cấp như The Manor, Botanic, Mỹ Vinh… đồng loạt lên tiếng phản đối việc chủ đầu tư chiếm dụng phần sở hữu chung của khu chung cư để sử dụng mục đích thương mại riêng của chủ đầu tư. Điển hình là vụ chủ đầu tư tòa nhà The Manor gây ra cú sốc cho cư dân ở đây về việc nâng giá giữ xe tại tầng hầm, ngăn không cho gửi xe nếu không thuận theo quan điểm của chủ đầu tư. Cuộc tranh cãi này đã gây một làn sóng báo chí, nhà cầm quyền và giới làm luật đồng thời cũng vào cuộc phân xử đúng sai. Trọng tâm của tranh chấp này là xác định đúng đâu là phần sở hữu riêng và sở hữu chung đối với nhà chung cư. Để làm rõ bản chất câu chuyện này, tác giả bài viết này dẫn giải các quy định pháp luật hiện hành và phân tích nó dưới góc độ pháp lý.

1. Sở hữu chung- sở hữu riêng đối với nhà chung cư nhìn từ góc độ luật hiện hành

Nhà chung cư được hiểu là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư (Khoản 1Điều 70 Luật Nhà ở 2005 ).

Theo cách định nghĩa này, nhà chung cư có 2 phần sở hữu riêng và chung, phần riêng là của từng hộ gia đình và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. Như vậy, với định nghĩa này thì nói đến nhà chung cư là nói đến những người đã mua căn hộ, chủ đầu tư sau khi chuyển nhượng sẽ chuyển hết toàn bộ phần sở hữu của mình cho chủ sở hữu khác và không còn quyền lợi sở hữu nào. Đây được xem là cách hiểu nguyên thủy và đúng bản chất hình thành của nhà chung cư. Việc hình thành thiết chế riêng của nhà chung cư thông qua Hội nghị nhà chung cư bầu ra Ban quản trị, lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư…. tất cả các hoạt động này đều nhằm mục đích nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự, tạo lập nếp sống văn minh đô thị trong các khu nhà chung cư, duy trì chat lượng, kiến trúc cảnh quan nhà chung cư. Do vậy, nếu tránh chấp về sở hữu đối với nhà chung cư chỉ nên xét đến tranh chấp giữa các hộ dân sống trong khu nhà chung cư mà thôi.

Dựa trên các điều khoản và văn bản hiện hành điều chỉnh vấn đề xác định sở hữu chung, sở hữu riêng nói chung và quy định cụ thể đối với nhà chung cư bao gồm:  Điều 225  Bộ luật dân sự 2005; Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005, Khoản 5, 6 Điều 4 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008 của Bộ trưởng Bộ xây dựng ngày 28 tháng 05 năm 2008, phần sở hữu chung và phần sở riêng sẽ được hiểu là:

Sở hữu riêng bao gồm:

• Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

• Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riên;

• Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật.

Sở hữu chung bao gồm:

• Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riên;

• Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó”

Với cách quy định dạng liệt kê như trên chỉ xác định đâu là phần diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng mà không xác định ai là chủ của nó. Chính vì thế mà giữa chủ đầu tư đã bằng các căn cứ và lý lẽ như bản thiết kế phê duyệt dự án 1/500; giá chuyển nhượng căn hộ khi bán đã không bao gồm quyền sở hữu….vv để cho rằng mình có quyền sở hữu riêng một số công trình, diện tích về lý sẽ phải thuộc sở hữu chung của nhà chung cư. Từ các quy định  chưa rõ ràng này, mà hàng loạt  các tranh chấp về nhà chung cư phát sinh với số lượng và sự căng thẳng lên cao, và các tranh chấp này đang có xu hướng tìm đến con đường giải quyết bằng tòa án.

Để khắc phục lỗ hổng trên, ngày 25 tháng 02 năm 2009 Bộ xây dựng ban hành Thông tư 01/2009/TT-BXD  quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở. Theo đó,  từ nay trong Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải ghi rõ và đầy đủ các phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng. Với việc quy định theo hướng dẫn của Thông tư này, một thực tế có thể xảy ra đó là việc xác định phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng sẽ phụ thuộc vào kết quả đàm phán mà chủ đầu tư và người mua căn hộ chung cư. Do đó, một tầng hầm gửi xe của nhà chung cư này được xem là sở hữu chung nhưng cũng dạng tầng hầm ấy nhưng đối với nhà chung cư khác nó lại là sở hữu riêng của chủ đầu tư. Chính vì vậy, tranh chấp sở hữu chung và sở hữu riêng vẫn sẽ tiếp diễn nếu như trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư mà các bên không minh bạch và rõ ràng.

2. Giải quyết tranh chấp sở hữu chung và sở hữu riêng đối với nhà chung cư

Xuất phát từ sự thiếu rõ ràng và chặt chẽ trong các quy định của pháp luật về nhà chung cư như được nói ở trên, việc xảy ra tranh chấp đang diễn ra và tương lai sẽ còn diễn ra nhiều hơn với mức độ và quy mô rộng hơn. Chính vì lý do đó, việc tìm ra giải pháp để khắc phục tình trạng tranh chấp là vô cùng cần thiết, để nhà chung cư phải là nơi thể hiện được nét sống văn minh, an ninh và an toàn thu hút được người dân. Nếu giải quyết tốt được các tranh chấp trả lại sự công bằng, gây dựng được lòng tin cho người dân sẽ kích thích được thị trường bất động sản và thực hiện được chính sách về nhà ở của nhà nước. 

Để giải quyết vấn đề nan giải này, chủ đầu tư, người mua nhà, chính quyền và các nhà làm luật cần thống nhất ngay từ khi xây dựng, chuyển giao và sử dụng nhằm phát huy tối đa các tiện ích của nhà chung cư. Dưới đây là đề xuất hướng giải quyết các tranh chấp về sở hữu chung, sở hữu riêng đối với nhà chung cư.

Các giao dịch mua bán nhà chung cư thực hiện trước ngày 1 tháng 7 năm 2006 (thời điểm Luật Nhà ở có hiệu)

Các giao dịch mua bán căn hộ chung cư trong khoảng thời gian này chưa có khung pháp lý cho việc xác định sở hữu chung sơ hữu riêng. Do đó, nếu như trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người mua nhà không xác định rõ ràng phần sở hữu chung, sở hữu riêng. Nay các bên có phát sinh tranh chấp không thể hòa giải được nếu có đưa ra tranh chấp ra tòa để giải quyết, việc xử lý các giao dịch này quả là rất khó khăn vì luật không có điều khoản hồi tố. Do vậy chỉ có thể dựa trên các giấy tờ về sở hữu nhà, các thiết kế kỹ thuật và các văn bản về bàn giao để phân xử.

Thiết nghĩ nếu xác định một số phần diện tích như tầng hầm gửi xe, sân thượng, hành lang, thang máy, các lối đi chung khác là sở hữu của chủ đầu tư, do chủ đầu tư bỏ vốn xây dựng để khai thác giá trị thương mại của nó. Tuy nhiên, cần có một quy định buộc chủ đầu tư phải chuyển giao phần sở hữu này sau một thời gian khai thác đủ để bù đắp chi phí đã đầu tư mà chưa tính vào giá trị chuyển nhượng các căn hộ

Các giao dịch mua bán nhà chung cư thực hiện sau ngày 1tháng 7 năm 2006 (thời điểm Luật nhà ở có hiệu lực)

Các giao dịch mua bán nhà chung cư thực hiện sau ngày Luật nhà ở có hiệu lực, nếu có tranh chấp liên quan đến sở hữu chung, sở hữu riêng giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ chung cư cần xác định các căn cứ sau để giải quyết:

• Nếu như trong hợp đồng không có điều khoản xác định các phần sở hữu, có căn cứ cho rằng giá chuyền nhượng căn hộ chưa bao gồm tiền sử dụng các phần sở hữu chung. Khi đó chủ đầu tư được quyền khai thác các phần sở hữu này để bù đắp chi phí đầu tư đã bỏ ra. Tuy nhiên cũng cần xác định thời hạn buộc chủ đầu tư phải chuyển giao phần sở hữu chung này.

• Nếu hợp đồng mua bán được thực hiện sau ngày Thông tư 01/2009/TT-BXD có hiệu lực các bên cần tuân thủ mẫu hợp đồng chuẩn của Bộ, khi đó các vấn đề việc xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng đều đã rõ ràng. Nếu có phát sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà sẽ giải quyết theo cam kết đã đạt được trong hợp đồng mua bán.

3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xác định sở hữu chung- sở hữu riêng đối với nhà chung cư.

• Tăng cường cơ chế giám sát các chủ đầu tư ngay từ khi phê chuẩn thiết kế 1/500 và quy định rõ quyền khai thác công trình của chủ đầu tư. Để gắn liền quyền lợi và trách nhiệm của chủ đầu tư nên có quy định rõ ràng hơn về trách nhiệm xây dựng và chuyển giao các hạng mục công trình như tầng hầm gửi xe, sân thượng v.v…theo hướng chủ đầu tư phải chuyền giao toàn bộ cho Ban quản trị nhà chung cư. Trên cơ sở đấu thầu việc cung cấp dịch vụ công cộng để xác định doanh nghiệp được lựa chọn.

• Đối với chủ đầu tư, pháp luật nên đưa ra chế tài xử phạt nghiêm minh các hành vi sử dụng phần sở hữu chung để khai thác với vai trò chủ sở hữu riêng.

• Xây dựng cơ chế giải quyết các tranh chấp liên quan đến nhà chung cư, theo xu hướng mọi tranh chấp phải được giải quyết nhanh chóng thông con đường hòa giải cơ sở (các bên tranh chấp, cơ quan liên quan). Trong trường hợp hòa giải không thành một trong các bên có quyền đưa tranh chấp ra giải quyết tại tòa án.

Lê Xuân Thảo – Lê Trọng Thêm (*)

(*) Bài này được Lê Xuân Thảo- Lê Trọng Thêm viết và đăng trên tạp chí nội bộ InvestConsult năm 2009

Lê Trọng Thêm là một luật sư có gần 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thương mại và doanh nghiệp ở cả môi trường hành nghề luật sư tại công ty luật và doanh nghiệp liên doanh. Ngoài chuyên môn về luật, Luật sư Lê Trọng Thêm còn có kinh nghiệm trong việc kiểm soát nội bộ và quản trị doanh nghiệp.